To już ostatni rok, w którym wynajmujący domy i mieszkania mogą skorzystać z wyboru formy opodatkowania, a co za tym idzie z odliczeń podatku. Warto rozważyć, co opłaci się bardziej.

Zasady opodatkowania najmu prywatnego od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku regulują przepisy przejściowe.

Kiedy warto rozważyć skalę podatkową?

W myśl przepisów przejściowych podatnicy, którzy osiągają przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy czyli z tzw. najmu prywatnego, mogą stosować formy opodatkowania obowiązujące na 31 grudnia 2021 r. Każdy wynajmujący ma do wyboru dwie formy opodatkowania. Skalę podatkową i ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

To czy wybierzemy ryczałt czy skalę podatkową w głównej mierze zależy od tego, jak wysokie wydatki ponosimy przy utrzymaniu wynajmowanego lokalu. W przypadku, gdy np. mieszkanie wymaga dużych nakładów na odświeżenie czy generalny remont i wyposażenie lepiej będzie, gdy zdecydujemy się na skalę.  Po odjęciu kosztów może się zdarzyć, że podatku w ogóle nie zapłacimy.

W koszty uzyskania przychodów możemy zaliczyć równie  odpisy amortyzacyjne. Tu jednak trzeba koniecznie zwrócić uwagę na wyjaśnienie Ministerstwa Finansów. Prawo zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio:

  • budynkami mieszkalnymi,
  • lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość,
  • spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego,
  • prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

 –  przysługuje w 2022 r. w odniesieniu do tych składników majątku, które zostały nabyte lub wytworzone przed 1 stycznia 2022 roku.

Jeśli więc np. kupiliśmy lub odziedziczyliśmy mieszkanie do końca 2021 roku, możemy najem opodatkować wg skali, odliczać koszty i amortyzować. Jeśli mieszkanie nabyliśmy już w 2022 r., możemy rozliczać się na zasadach ogólnych z najmu i odliczać koszty, ale nie możemy go amortyzować.

W sprawie wyboru skali nie trzeba składać oświadczenia, nawet jeśli wcześniej rozliczaliśmy się ryczałtem. Nie trzeba też wpłacać zaliczek na podatek dochodowy. Wystarczy, że najem rozliczymy w zeznaniu rocznym PIT-36.

A kiedy ryczałt?

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych musimy zapłacić w trakcie roku:

  • w wysokości 8,5 % przychodów do kwoty 100 tys. zł,
  • w wysokości 12,5 % przychodów od nadwyżki ponad 100 tys. zł.

Warto wiedzieć, że każdy z małżonków musi rozliczać dochody z najmu proporcjonalnie do posiadanego przedmiotu najmu i prawa udziału w zyskach. W razie wspólności majątkowej opodatkowany jest tylko jeden z małżonków. Pamiętajmy, że w takiej sytuacji musimy zawiadomić naczelnika urzędu skarbowego o tym, kto będzie te dochody rozliczał.